Vendere casa per comprarne un'altra: guida pratica, vantaggi e rischi

Vendere casa per acquistarne una nuova è un’operazione sempre più diffusa, soprattutto tra chi desidera cambiare zona, migliorare gli spazi abitativi o investire in un immobile più adatto alle nuove esigenze familiari. Ma come si fa a vendere casa e comprarne un’altra senza trovarsi in difficoltà?

In questa guida ti spieghiamo come gestire al meglio la doppia operazione immobiliare, valutando pro, contro, agevolazioni fiscali e tutti i costi da considerare.

È meglio prima vendere o comprare?

Chi si trova in questa situazione ha tre possibili strade.

1. Prima vendi, poi compri: è l’opzione più sicura. Ti consente di conoscere l’effettivo ricavo dalla vendita e affrontare con maggiore serenità la ricerca di un nuovo immobile, anche accedendo ad agevolazioni fiscali.

2. Compra e vendi contemporaneamente: in questo caso le due operazioni vanno coordinate nei tempi e richiedono supporto professionale. Potresti dover sottostare a vincoli temporali o contrattuali non ideali.

3. Prima compri, poi vendi: ti impegni economicamente per l’acquisto prima di aver venduto, rischiando di dover abbassare il prezzo della tua casa per necessità di liquidità o di dover sostenere due mutui contemporaneamente.

I vantaggi del vendere prima di acquistare

• Migliore potere contrattuale nella vendita
• Non hai urgenza e puoi ottimizzare il prezzo di vendita
• Più liquidità per il nuovo acquisto
• Incassando prima, potrai richiedere un mutuo minore o addirittura evitare di chiederlo
• Niente doppio mutuo
• Se hai ancora un mutuo attivo, potrai estinguerlo al momento del rogito e liberarti da ulteriori impegni finanziari
• Accesso alle agevolazioni prima casa
• Se vendi la prima casa entro 12 mesi dall’acquisto della nuova, puoi mantenere o riottenere i benefici fiscali

Pianifica con attenzione la tempistica tra il preliminare e il rogito. Coordinare due trattative immobiliari può rivelarsi impegnativo senza il supporto di professionisti esperti.

Gli step per vendere casa e comprarne un’altra

1. Fai valutare il tuo immobile: chiedi una stima professionale e realistica da più agenzie o periti. Conoscere il valore effettivo è fondamentale per calcolare il budget del nuovo acquisto

2. Calcola il ricavo netto della vendita: detrai le spese di provvigione agenzia, certificazioni obbligatorie, eventuali imposte sul profitto se vendi prima dei 5 anni, spese notarili, etc.

3. Stima le spese del nuovo acquisto: agenzia immobiliare, notaio, imposte (registro, ipotecaria, catastale), eventuali spese di mutuo (istruttoria, perizia, assicurazioni)

4. Verifica se puoi accedere alle agevolazioni prima casa

Come gestire il mutuo se non è ancora estinto?

Puoi vendere anche se hai un mutuo ancora attivo. Ecco le due opzioni principali:

• Estinzione del mutuo: richiedi il conteggio estintivo alla tua banca e salda il debito con parte del prezzo ricevuto al rogito. La banca si occuperà della cancellazione dell’ipoteca, anche grazie alla procedura semplificata del “decreto Bersani”
• Accollo del mutuo: l’acquirente può subentrare nel tuo mutuo, previo consenso della banca. In caso di accollo liberatorio, sei liberato dal debito. In caso di accollo cumulativo, resti comunque responsabile se l’acquirente non paga

Scopri come vendere casa con mutuo in corso qui: (link faq vendere con mutuo).

Conclusione

Vendere casa per comprarne un’altra è un’operazione perfettamente realizzabile, ma va pianificata con attenzione. Se ben gestita, ti consente di migliorare la qualità della vita, risparmiare sui costi e ottimizzare i tempi.

Per evitare imprevisti, affidati a un professionista che possa seguirti in ogni fase. Noi di Toscano siamo a tua disposizione per accompagnarti nella vendita e nell’acquisto della tua nuova casa.