Mercato immobiliare 2026, Nomisma: il settore tiene in un contesto economico complesso

In un contesto di mercato di crescita moderata, Elena Molignoni, Head of Real Estate di Nomisma, analizza l’evoluzione delle esigenze abitative e le prospettive per il 2027, tra tassi di interesse, accesso al credito e capacità di spesa delle famiglie.

Partiamo dall’andamento delle compravendite. Nel primo trimestre 2026 il mercato residenziale aveva registrato una crescita del 4,4% rispetto allo stesso periodo del 2025, mentre nel secondo trimestre i volumi sono rimasti sostanzialmente stabili (+0,1%). Come interpreta questa evoluzione e quale andamento possiamo attenderci nell’ultima parte dell’anno?

Il consuntivo al primo semestre del 2026 conferma la capacità di tenuta del mercato immobiliare residenziale, nonostante un contesto macroeconomico ancora complesso.

Dopo la crescita del 4,4% registrata nel primo trimestre, il sostanziale assestamento del secondo trimestre va letto all’interno di una fase di crescita moderata, avviata nella seconda metà del 2024, più che come un’anticipazione dell’inversione di tendenza.

I fattori di incertezza, dalle tensioni geopolitiche al rischio di nuovi aumenti dei costi energetici e delle materie prime, fino al riemergere di pressioni inflazionistiche, inducono le famiglie a mantenere un atteggiamento prudente. Al momento, però, tutto ciò non sembra aver compromesso la domanda abitativa, che continua a rappresentare un importante fattore di stabilizzazione del mercato.

Per la seconda parte dell’anno ci aspettiamo quindi una prosecuzione di questa crescita moderata e graduale. Non un’accelerazione dei volumi, ma un mercato che dovrebbe continuare a muoversi in territorio positivo, sostenuto dalla buona tenuta della domanda abitativa.

Nel vostro ultimo Rapporto immobiliare pubblicato a luglio descrivete una domanda ancora presente, ma più selettiva. Intanto come va letta questa definizione? E poi in che modo stanno cambiando le esigenze e i comportamenti di chi cerca casa?

Parlare di domanda presente ma più selettiva significa innanzitutto riconoscere che l’interesse degli italiani verso l’acquisto della casa resta forte, ma che oggi la scelta è molto condizionata dalla capacità di spesa, dalla qualità dell’abitazione, da condizioni familiari e dal mercato del lavoro.

Un segnale significativo arriva dalle intenzioni di acquisto: la quota di famiglie che dichiara un’intenzione “certa” o “probabile” di comprare casa è passata dal 2,5% del primo semestre 2025 all’8,5% del primo semestre 2026. La domanda, quindi, non è venuta meno; è diventata più attenta, prudente e orientata alla sostenibilità economica dell’investimento.

Stanno cambiando anche le caratteristiche della domanda. I fenomeni demografici – dall’invecchiamento della popolazione alla crescita delle famiglie unipersonali e alla diminuzione dei nuclei con figli – stanno spingendo verso abitazioni più piccole e soluzioni abitative alternative, come student housing, senior housing e co-living, oltre a una maggiore attenzione al mercato della locazione.

Tuttavia, l’offerta non si sta adeguando alla stessa velocità. La produzione di nuove abitazioni rimane contenuta e i vincoli normativi rendono più complessa e lenta la riqualificazione del patrimonio esistente.

La vera sfida dei prossimi anni sarà quindi quella di allineare l’offerta alle nuove esigenze sociali e demografiche, rendendo disponibili abitazioni più accessibili, efficienti e coerenti con i nuovi modelli familiari. La domanda c’è, ma chiede oggi una casa diversa e, soprattutto, economicamente più sostenibile.

Il mercato immobiliare risente anche del contesto economico internazionale. Inflazione, prezzi dell’energia e valore reale dei redditi: come l’insieme di questi fattori incide sulle decisioni di acquisto e vendita degli italiani?

Il contesto economico internazionale incide sul mercato immobiliare soprattutto attraverso la capacità di spesa delle famiglie e la percezione di sicurezza rispetto al futuro.

Inflazione, aumento dei costi energetici e riduzione del valore reale dei redditi rendono le famiglie più prudenti nelle decisioni di acquisto, spingendole a valutare con maggiore attenzione la sostenibilità dell’investimento e la propria capacità di affrontare nel tempo i costi legati alla casa.

La casa, tuttavia, continua a rappresentare non solo un’esigenza prioritaria, ma anche un pilastro della sicurezza economica e patrimoniale degli italiani.

Il vero tema, quindi, riguarda la crescente difficoltà di trasformare il desiderio di acquistare in una possibilità concreta. Oggi, infatti, solo il 35,8% delle famiglie considera il proprio reddito adeguato a coprire le spese essenziali, mentre il 18,5% lo giudica appena sufficiente o inadeguato. Questo scenario produce un divario sempre più evidente tra la vitalità del mercato immobiliare e la capacità economica delle famiglie.

A seguito del rialzo dei tassi del 10 settembre da parte della BCE, avete evidenziato che gli effetti di questa variazione sulle compravendite tendono a manifestarsi con alcuni mesi di ritardo. Perché il mercato immobiliare reagisce con questa tempistica e quale scenario si aprirà nel 2027?

È la recente storia del mercato immobiliare italiano a farci dire questo! Gli effetti delle variazioni dei tassi di interesse sul mercato immobiliare non sono immediati perché l’acquisto di una casa è una decisione complessa, che richiede tempo e che spesso dipende dall’accesso al credito.

Un cambiamento del costo del denaro deve quindi tradursi prima nelle condizioni di finanziamento offerte dalle banche e, successivamente, entrare nelle valutazioni delle famiglie. Per questo motivo l’impatto sui mutui, sulla capacità di spesa e, di conseguenza, sui volumi di compravendita tende a manifestarsi con alcuni mesi di ritardo.

Il rialzo di 25 punti base deciso dalla BCE il 10 settembre va quindi letto anche in questa prospettiva. In una fase caratterizzata da elevata incertezza, con rischi al rialzo per l’inflazione e al ribasso per la crescita economica, le famiglie tendono fisiologicamente ad adottare un atteggiamento più prudente e, quando possibile, a rinviare gli impegni finanziari più importanti, come l’acquisto di un’abitazione.

Guardando al 2027, sarà quindi importante monitorare non soltanto l’andamento dei tassi, ma soprattutto l’effetto che questi avranno sulle condizioni di accesso al credito e sulla fiducia delle famiglie. Se il costo del finanziamento dovesse rimanere elevato o aumentare ulteriormente, potremmo assistere a una domanda più selettiva e a una maggiore prudenza nelle decisioni di acquisto.

Stato, qualità e prestazione energetica: quanto sono determinanti nelle compravendite immobiliari? Quali tipologie di immobili, secondo le vostre analisi, potrebbero avere maggiori prospettive di crescita nei prossimi anni?

Stato di conservazione, qualità dell’immobile e prestazione energetica stanno assumendo un peso sempre maggiore nelle decisioni di acquisto.

Oggi non si guarda più soltanto alla posizione o al prezzo, ma al costo complessivo dell’abitare. Un immobile efficiente dal punto di vista energetico, ben mantenuto e con buone caratteristiche costruttive offre maggiori garanzie sia in termini di comfort sia di sostenibilità dei costi nel tempo. Guardando ai prossimi anni riteniamo che siano queste le caratteristiche che possono avere maggiori prospettive.

Un altro segmento con prospettive interessanti è quello delle abitazioni di dimensioni più contenute e versatili ai cambiamenti demografici e agli stili di vita.