La vendita di un immobile pignorato tramite agenzia immobiliare: come si fa?

Il proprietario di un immobile affida a un'agenzia immobiliare un incarico di vendita, ma nel frattempo subisce un pignoramento. Indipendentemente dalle eventuali responsabilità, cosa può fare l'agenzia, se ci sono persone interessate all'acquisto, per provare a concludere l'affare in sicurezza?

Il primo aspetto da considerare è che l'agenzia non può gestire la vendita come se l'immobile fosse liberamente commerciabile. Il pignoramento, infatti, comporta un vincolo che produce effetti anche nei confronti di terzi: gli eventuali atti di vendita successivi non sono efficaci né opponibili al creditore che ha avviato la procedura e agli altri creditori eventualmente intervenuti.

Non è quindi una soluzione sicura far sottoscrivere un contratto preliminare, pensando di risolvere il pignoramento in un secondo momento. Sarebbe inoltre contrario all'obbligo di corretta informazione non effettuare un'ispezione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari oppure comunicare all'interessato l'esistenza del pignoramento senza spiegarne adeguatamente gli effetti.

La strada più sicura è informare l'interessato all'acquisto in modo completo e corretto e adoperarsi per risolvere integralmente la situazione legata alla procedura esecutiva.

Per poter procedere in questa direzione, è necessaria una condizione fondamentale: il prezzo di vendita deve essere sufficiente a soddisfare integralmente i creditori, così da ottenerne la rinuncia agli atti esecutivi, arrivare all'estinzione della procedura e alla cancellazione dei gravami sull'immobile.

La Corte di Cassazione ha chiarito che, una volta fissata la vendita, il debitore che intende liberare l'immobile dal pignoramento deve procedere al pagamento diretto e integrale del creditore, o di tutti i creditori eventualmente intervenuti nella procedura esecutiva. Questi ultimi dovranno poi rinunciare all'esecuzione.

Dal punto di vista operativo, quindi, se l'agenzia vuole provare a concludere la vendita al di fuori dell'asta in condizioni di sicurezza, deve prima verificare:

• chi è il creditore che ha avviato la procedura esecutiva;
• se sono intervenuti altri creditori;
• quale somma è necessaria per saldare integralmente i debiti;
• se i creditori sono disponibili a ricevere il pagamento, rinunciare alla procedura esecutiva e consentire la cancellazione delle ipoteche e del pignoramento.

Senza questi passaggi, la compravendita non può considerarsi sicura: l'immobile potrebbe anche essere trasferito attraverso un contratto, ma rimarrebbe esposto alla prosecuzione della procedura esecutiva, perché il trasferimento non sarebbe opponibile ai creditori.

La commercializzazione dell'immobile dovrà quindi seguire un percorso diverso rispetto a quello di una normale compravendita. Sarà innanzitutto necessario acquisire tutta la documentazione relativa alla procedura esecutiva, in particolare:

• gli estremi della procedura esecutiva;
• la perizia di stima, se già disponibile;
• i nominativi del creditore che ha avviato la procedura e degli eventuali creditori intervenuti;
• informazioni precise sullo stato attuale della procedura.

Si passa poi alla fase più delicata per la buona riuscita della trattativa: cercare di raggiungere un accordo soddisfacente con tutti i creditori interessati. Attraverso questo accordo, i creditori potranno recuperare l'intero importo dovuto oppure una percentuale del proprio credito che ritengano sufficiente per rinunciare alla procedura esecutiva.

Vademecum operativo per l'agenzia immobiliare

L'obiettivo è verificare, prima di raccogliere impegni economici dall'acquirente, se l'acquisto possa essere realizzato nell'ambito della procedura esecutiva oppure attraverso un accordo che permetta di liberare l'immobile dal pignoramento.

L'incarico di vendita conferito dal proprietario all'agenzia, infatti, non elimina il vincolo derivante dal pignoramento.

Per rispettare l'obbligo di corretta informazione previsto dall'art. 1759 del Codice civile, l'agenzia dovrà:

• informare per iscritto gli interessati all'acquisto dell'esistenza della procedura esecutiva;
• chiarire che le modalità e la possibilità stessa di acquistare l'immobile dipendono dalla fase in cui si trova la procedura e dalla situazione dei creditori;
• evitare di presentare come certa la cancellazione del pignoramento;
• non sollecitare versamenti di denaro al proprietario, confidando che quest'ultimo provveda successivamente a saldare i propri debiti.

In sostanza, l'agenzia non deve necessariamente interrompere la commercializzazione dell'immobile, ma deve impostarla correttamente, presentando l'operazione per quello che è: la possibile vendita di un immobile pignorato, la cui fattibilità deve ancora essere verificata.

Nella pratica, per la buona riuscita di una trattativa di questo tipo, un riferimento particolarmente utile è rappresentato dai creditori intervenuti nella procedura esecutiva e, soprattutto, dagli avvocati che li rappresentano. Con questi professionisti è possibile concordare e definire gli importi necessari per soddisfare i crediti, integralmente o parzialmente, e stabilire le tempistiche necessarie per completare l'operazione.

Fino a quando questi aspetti non saranno chiariti, è prudente mantenere l'interesse degli acquirenti in una fase esplorativa, senza far versare denaro al proprietario e senza garantire che l'immobile possa essere acquistato libero da vincoli.

Anche dopo aver raggiunto un accordo con i creditori, l'atto notarile non può essere organizzato come una normale compravendita di un immobile libero da gravami. È infatti necessario coordinare con attenzione una serie di passaggi:

• il pagamento del prezzo;
• la rinuncia agli atti esecutivi e l'estinzione della procedura;
• la cancellazione del pignoramento;
• la cancellazione delle ipoteche o l'assenso alla loro cancellazione;
• la tutela dell'acquirente fino al completamento di tutte le formalità necessarie.

Dal punto di vista operativo, l'agenzia dovrebbe quindi favorire un'organizzazione della vendita e dell'atto notarile che non faccia dipendere la sicurezza dell'acquirente da semplici impegni futuri del venditore.

Nella fase conclusiva dell'operazione diventa dunque fondamentale coordinare l'estinzione della procedura esecutiva con la stipula dell'atto notarile di vendita.

In particolare, occorre assicurare che l'efficacia dell'atto di vendita e lo svincolo delle somme versate dall'acquirente avvengano soltanto dopo che il giudice abbia dichiarato estinta la procedura esecutiva e ordinato la cancellazione del pignoramento, e dopo che tale estinzione sia diventata definitiva in assenza di opposizioni.

Per questo motivo, l'atto notarile dovrà prevedere apposite clausole e il deposito presso il notaio delle somme da corrispondere ai debitori e, se presenti, delle somme residue spettanti al venditore. Tali importi saranno svincolati secondo le condizioni e le modalità stabilite nell'atto.