Come funziona la consegna delle chiavi

La consegna delle chiavi prima del rogito è un’operazione spesso richiesta ma anche sottovalutata.
Può succedere che l’acquirente abbia l’esigenza di richiedere al proprietario la consegna delle chiavi di un immobile prima del rogito. Le motivazioni possono essere molteplici e forse l’esempio più frequente è quello di voler eseguire dei lavori all’interno dell’abitazione che si sta acquistando, con la necessità di accedervi per poter dare il via al progetto di ristrutturazione o all’intervento stesso.

Nonostante possa sembrare una richiesta banale e l’assenso una mera formalità, la consegna delle chiavi prima del rogito resta un tema molto delicato e un’azione da non compiere a cuor leggero. Un chiaro esempio di un gentlemen agreement che può celare nella realtà molte criticità. Esposizioni a rischi sia per il promittente venditore, sia per il promissario acquirente, che potrebbero innescare un susseguirsi di corresponsabilità.

Quali rischi corro se consegno le chiavi prima del rogito?

Chiariamo subito un punto: fino alla firma del rogito in presenza di un notaio la proprietà dell’immobile in vendita resta del promissario venditore, sia che egli abbia consegnato o meno le chiavi al promissario acquirente.

E’ necessario comprendere a pieno la motivazione della richiesta delle chiavi e quindi dell’immissione nel possesso da parte dell’acquirente, e immaginare quanti più scenari possibili. Ci accorgeremo che sono infiniti!

Per comprendere meglio cosa si intenda per immissione nel possesso, citiamo Rudolf von Jhering, un giurista tedesco del 1800 che definiva la natura del possesso quale presunzione di proprietà.

Nell’esempio citato in precedenza la richiesta delle chiavi prima del rogito avveniva per poter dare il via alla ristrutturazione dell’immobile. Un promissario acquirente inadempiente, che quindi non completa l’acquisto dell’immobile, potrebbe lasciare il bene ormai ristrutturato, quindi con una vantaggiosa miglioria per un promittente venditore.  Allo stesso modo però potrebbe lasciare al promittente venditore un immobile immediatamente dopo le demolizioni, aumentando l’entità del danno, già causato dalla sola inadempienza all’acquisto dell’immobile.

La sottoscrizione di un contratto prima della consegna

Questo semplice esempio ci permette di capire quanto importante sia la sottoscrizione di un contratto nel momento in cui le chiavi vengono consegnate. E’ consigliabile in ogni caso stare lontani dal “fai da te” e consultare un professionista, che vi aiuterà a farvi valutare i rischi e ad avere una visione preventiva della situazione.
Un contratto per la consegna delle chiavi prima del rogito permetterà di calcolare e regolamentare per iscritto la richiesta del promittente acquirente e di integrarlo alla sottoscrizione del preliminare. Le motivazioni della consegna e le eventuali conseguenze potranno essere chiaramente delineate rimandando alle norme in materia di locazione o di comodato gratuito.
Il contratto potrà chiarire le giuste responsabilità e le conseguenti manleve. In caso di intervento edile, sarà consigliabile far sottoscrivere le giuste polizze assicurative per danni a terzi durante l’esecuzione dei lavori.
Se prima della consegna delle chiavi saranno prese tutte le precauzioni definite da un contratto si eviteranno sorprese per entrambe le parti coinvolte nella compravendita.

In conclusione

Un promittente venditore, a seguito di un versamento di caparra confirmatoria in un preliminare, consegna le chiavi di un immobile ad un promissario acquirente per effettuare dei lavori edili. Il promissario acquirente, immesso nel possesso, consegna a tal fine le chiavi ad un’impresa, il cui titolare le recapita ad un lavoratore, che le detiene.
Nel normale esercizio dell’attività, immaginiamo che accada purtroppo un evento problematico, un danno, un sinistro; si innescherà un effetto domino di responsabilità, dirette ed indirette, in capo a tutti, compreso l’ignaro, o quasi, promittente venditore!

In conclusione: si possono consegnare le chiavi di un bene prima del rogito?
Certamente sì!
Ma va regolamentata con un contratto.
Rivolgetevi dunque ad un professionista per saperne di più ed evitare spiacevoli imprevisti durante la compravendita.

Moreno Massa

Area Manager Piemonte, Gruppo Toscano