Beni immobili provenienti da donazione: cosa cambia con la nuova disciplina dell’azione di restituzione

L’azione di riduzione del bene donato non è più opponibile ai terzi

L’art. 44 del L. n. 182/2025 - Misure di semplificazione in favore delle attività economiche - ha apportato significative modifiche alla disciplina dell’azione di riduzione e di restituzione. L'obiettivo è chiaro: rendere più agevole lo scambio di beni provenienti da donazione e, al contempo, facilitare l’accesso al credito in tale ambito.

Cos’è l’azione di riduzione e quando si applica?

Secondo il Codice civile, se donazioni o disposizioni testamentarie fatte in vita dal de cuius superano la quota disponibile del patrimonio, i legittimari (eredi ai quali la legge riserva una quota di eredità non disponibile) possono intervenire entro 10 anni dall’apertura della successione, attraverso la cosiddetta azione di riduzione, che serve a reintegrarli nella quota di eredità loro spettante.

Cosa succede dopo l’azione di riduzione?

Nel caso in cui l’azione di riduzione venga accolta:

• il beneficiario delle disposizioni testamentarie o il donatario deve restituire in tutto o in parte il bene;
• tale interesse può essere perseguito dal legittimario con una seconda azione, detta azione di restituzione, per ottenere concretamente il bene.

Come funzionava prima della riforma?

Prima della Legge 182/2025, se nel frattempo il bene era già stato venduto a terzi il legittimario aveva l’onere di:

• rivolgersi al donatario per ottenere il rimborso del valore del bene ad esso spettante;
• se ciò non avveniva, il legittimario aveva la possibilità di rivolgersi anche al terzo (acquirente), chiedendo il rilascio del bene;
• il terzo comunque poteva avvalersi della facoltà di mantenere il bene pagando l’equivalente in denaro.

Questa incertezza rappresentava uno dei principali ostacoli alla compravendita di immobili di provenienza donativa.

La novità: la riduzione non è più opponibile ai terzi

Con la nuova formulazione dell’art. 563 del Codice civile, cambia il principio fondamentale: l’azione di riduzione non può più pregiudicare chi acquista il bene dal donatario.

L’art. 563 del Codice civile, nella nuova formulazione introdotta dalla Legge 182/2025 nel disciplinare di effetti della riduzione della donazione, prevede che tale riduzione non pregiudica i terzi ai quali il donatario ha alienato gli immobili donati.

Permane l'obbligo del donatario di compensare in denaro i legittimari nei limiti necessari a reintegrare la loro quota.

Differenza tra acquirente a titolo oneroso e gratuito

La nuova disciplina distingue tra due situazioni.

1. Acquirente a titolo oneroso (e.g. compravendita):

• non ha alcun obbligo verso il legittimario;
• è completamente tutelato.

2. Acquirente a titolo gratuito (e.g. donazione):

• è tenuto a pagare il legittimario solo se il donatario è insolvente;
• il pagamento è limitato al vantaggio ricevuto.

Cosa succede se il donatario è insolvente?

Se il donatario è in tutto o in parte insolvente, l'avente causa a titolo gratuito è tenuto a compensare in denaro i legittimari nei limiti del vantaggio da lui conseguito.

In buona sostanza, l’azione di riduzione non arreca pregiudizio a colui che acquista l’immobile dal donatario, sia a titolo oneroso che a titolo gratuito, con la sola differenza che:

• l’acquirente a titolo oneroso è esonerato da qualsiasi garanzia nei confronti del legittimario leso nella sua quota di eredità;
• l’acquirente a titolo gratuito dal donatario è obbligato, in caso di insolvenza del donatario, a compensare in denaro il legittimario, per integrare la sua quota di legittima, nei limiti del vantaggio da lui conseguito.

Quando il terzo non è tutelato?

Sempre in virtù di quanto previsto dall’art. 563 del Codice Civile, la tutela del terzo acquirente non si applica se l’acquisto avviene dopo la trascrizione della domanda di riduzione. In questo caso, il terzo è considerato consapevole del rischio.

Trascrizione delle azioni: cosa significa?

Le azioni di riduzione e restituzione relative a beni immobili sono soggette a trascrizione nei pubblici registri immobiliari. Questo comporta:

• pubblicità legale dell’esistenza della domanda;
• maggiore trasparenza per chi acquista;
• possibilità di verificare eventuali rischi prima della compravendita.

La disciplina transitoria: quali regole si applicano?

Il legislatore ha previsto un regime transitorio di passaggio tra vecchia e nuova disciplina, stabilendo che le nuove disposizioni di tutela dell’acquirente si applichino alle successioni aperte dopo la data di entrata in vigore della legge 182/2025.

La vecchia disciplina, invece, continua ad applicarsi alle successioni precedenti solo se:

• è già stata notificata e trascritta una domanda di riduzione;
• oppure viene notificata e trascritta entro 6 mesi dall’entrata in vigore;
• oppure viene notificato e trascritto un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione entro lo stesso termine.

Se queste condizioni non si verificano, si applica la nuova normativa anche alle successioni già aperte.

Il legislatore ha dunque completato il cammino legislativo avviato nel 2005 (con il D.L. n. 35/2025, convertito n. 80/2025), allorché l’inopponibilità della riduzione agli aventi causa dal donatario era stata rinviata al termine di 20 anni dalla trascrizione della donazione, lasciando comunque irrisolte, nel periodo intermedio, le esigenze di tutela degli acquirenti e le difficoltà di ottenere mutui bancari garantiti dall’immobile di provenienza donativa.

Perché questa riforma è rilevante per il mercato immobiliare?

Oggi, con la nuova disciplina, si riduce l’incertezza giuridica negli scambi immobiliari, si facilita la circolazione degli immobili e diventa più semplice ottenere finanziamenti.