Vendere casa privatamente è la decisione ritenuta migliore da alcuni proprietari di immobili con cui mi interfaccio ogni giorno. Molti di loro spesso cambiano idea dopo aver capito quali sono gli iter da prendere in considerazione per la vendita di un immobile; altri invece aspettano solo un po’ di più, ma poi tornano a rivolgersi alla mia agenzia.

Per vendere casa, soprattutto se volete farlo privatamente, dovete conoscere tutte le criticità che possono insorgere e avere una storia e una documentazione dettagliata del vostro immobile. Io lo so bene perché tratto questi argomenti ogni giorno e ho deciso di condividerli con te.

Vendere casa da privato: i documenti da reperire

Sei sicuro/a di conoscere bene tutte le azioni da intraprendere prima dell’immissione del tuo immobile sul mercato? E’ una questione spesso di dettagli, più o meno grandi. Com’è che si dice? “Il diavolo sta nei dettagli!”.

Rispetto al passato oggi la vendita di un immobile richiede una conoscenza approfondita di tutta la documentazione necessaria per arrivare al rogito notarile senza ostacoli e sorprese. Tale documentazione si può principalmente dividere tra titoli di provenienza e titoli urbanistici.

Per titolo di provenienza si intende un atto di compravendita, di successione, di donazione, ecc. Quindi un documento che attesti da dove proviene l’immobile, nel senso di individuare il mezzo giuridico con il quale è stata acquisita la proprietà e il precedente titolare. Bisognerà dunque reperire tutti i documenti necessari per creare una cronistoria dell’immobile messo in vendita.

Al fine di dare una garanzia assoluta, ma soprattutto, come spesso succede, se l’acquirente richiede un mutuo, è necessario ricostruire gli ultimi venti anni dell’immobile con tutti i passaggi di proprietà, così da verificare la continuità delle trascrizioni, compresi i passaggi per successione.

Qualora non si fosse in possesso di tutti i titoli, questi possono essere richiesti all’archivio notarile o ufficio di registro presso l’Agenzia delle Entrate. Quello che vi consiglio è di muovervi sempre in anticipo a causa dei tempi di attesa che possono essere anche di 30 giorni.

Per titoli urbanistici si intendono invece tutti quei documenti necessari a confermare la conformità  tra lo stato effettivo nei luoghi è quanto dichiarato a (o autorizzato da) i competenti uffici comunali.

Pertanto, il mio consiglio è sempre di informarsi bene prima di mettere un immobile sul mercato e di verificare di avere tutti i documenti che vi indico di seguito per evitare di avere sorprese.

Verificate la legittimità urbanistica, richiedendo il progetto dello stabile, ed eventuali sue varianti ove presenti (non è scontato su Roma, dove opero io) con relative le planimetrie dei piani depositate insieme al progetto.

Verificate se la planimetria catastale depositata sia quella d’impianto. Come il buon vino più è datata e meglio è (le prime sono del 1939).

Verificate anche la legittimità dell’immobile in caso di modifiche apportate in anni successivi, come per esempio le diverse distribuzioni degli spazi interni, eventuali ampliamenti o modifica dei prospetti, e la data dall’ultimo titolo edilizio abilitativo presentato e autorizzato.

In definitiva, l’attuale stato dei luoghi in vendita, dovrà essere conforme all’ultimo titolo urbanistico e all’ultima planimetria depositata in catasto.

Vendere casa privatamente: le sorprese che è meglio non scoprire

Mi capita spesso di incontrare dei venditori ai quali, dopo aver effettuato il preliminare, viene richiesta la documentazione appena descritta. Molti di questi si presentano in cerca di aiuto per evitare di incorrere in eventuali penali fissate nel preliminare.
Qualora questi documenti siano facili da reperire e riportino correttamente l’attuale stato dei luoghi, l’unico ostacolo resterebbe il tempo di attesa prima del reperimento degli stessi, che potrebbe essere di diverse settimane.
Lo scenario cambia però radicalmente qualora i documenti necessari non si trovino o non rispecchino lo stato dell’immobile. In questo caso, infatti, potrebbero emergere la necessità di affrontare onerose spese per le necessarie regolarizzazioni (talora accompagnate dalle relative sanzioni). Nella peggiore delle circostanze, si rischia addirittura di scoprire l’impossibilità della regolarizzazione e la richiesta da parte dell’acquirente della restituzione del doppio della caparra per inadempimento.

Pertanto, alla luce di quanto accennato fin qui, diventa essenziale affidarsi o informarsi con un professionista del settore. Contatta l’agenzia Toscano più vicina a te per ricevere informazioni e supporto nella tua compravendita. Puoi farlo cliccando sulle nostre agenzie, oppure compilando il nostro form dedicato a chi vuole vendere casa.