Cos’è l’accettazione tacita dell’eredità?

Molti clienti mi chiedono cos’è l’accettazione tacita dell’eredità e in questo articolo voglio spiegarvelo per informarvi su come funziona e come potrebbe ostacolarvi se state vendendo un immobile.

La maggior parte delle compravendite di cui mi occupo riguardano spesso immobili di persone che hanno deciso di trasferirsi, o che magari hanno necessità di comprare una casa più grande perché la famiglia si è allargata. Tra questi gestisco spesso anche un altro tipo di compravendita, ossia quella degli immobili avuti in eredità (leggi anche la nostra case history Vendita di una casa ereditata).

Può capitare infatti che l’immobile non interessi a nessuno degli eredi aventi diritto, per cui questi opteranno per una vendita. In alcuni casi, questa avviene a seguito di una divisione ereditaria.
Per essere chiaro, la divisione volontaria è quel contratto attraverso il quale gli eredi sciolgono volontariamente la comunione ereditaria attribuendosi ,secondo gli accordi, la proprietà dei beni dell’asse, e riguarda tutti gli eredi aventi diritto.

Quando i clienti si rivolgono a me solitamente hanno già affrontato tutto l’iter meramente fiscale della successione. E’ in questi casi che mi ritrovo a dover spiegare ai proprietari che una volta effettuata la dichiarazione di successione, che ha valenza fiscale, per vendere l’immobile di cui sono eredi e nuovi proprietari, saranno tenuti a effettuare l’accettazione dell’eredità, per lo più attraverso la forma della “accettazione tacita”.

La risposta dei clienti nello scoprire questo passaggio è quasi sempre lo stesso: stupore e facce meravigliate. Anche perché l’accettazione tacita dell’eredità ha un costo.

“Ma noi abbiamo già fatto la successione e sono state pagati fior di tasse per effettuarla!”

Mi ritrovo così a spiegare il perché questo passaggio sia necessario. Quindi vediamolo insieme nello specifico e chiariamo in cosa consiste la successione e perché è necessario effettuare l’accettazione tacita dell’eredità.

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Come funziona l’accettazione tacita dell’eredità

La dichiarazione di successione è quel passaggio obbligatorio che gli eredi, o legatari sono tenuti e dichiarare presso L’Agenzia dell’Entrate di competenza entro 12 mesi dalla morte del de cuius. Per maggiori informazioni leggi il nostro articolo La dichiarazione di successione.

Una volta presentata la dichiarazione di successione è necessario procedere alla voltura catastale, oltre al pagamento di tutte le tasse e le imposte. Però è necessario sottolineare che con la denuncia di successione non si determina l’accettazione dell’eredità.

Quando si apre una successione i beneficiari possono accettare l’eredità espressamente o tacitamente; oppure accettarla con beneficio di inventario o rifiutare l’eredità.

L’accettazione si definisce “espressa” quando il chiamato all’eredità manifesta la volontà di diventare erede in modo diretto, in un atto pubblico o in una scrittura privata autenticata. Ovviamente questa pratica essendo un vero e proprio atto notarile ha dei costi da non sottovalutare.

L’accettazione tacita, invece, si evince dal compimento di un atto che il chiamato compie perché ne ha diritto. In questo senso, agli effetti di legge, ad esempio, la vendita stessa o una donazione rappresenta una manifestazione di accettazione dell’eredità. Sarà pertanto sufficiente che il venditore fornisca al Notaio un certificato di morte del de cuius il giorno dell’atto di vendita (trasferimento) e il Notaio ne faccia una dichiarazione nel rogito. Così facendo, con lo stesso atto di vendita, il notaio provvederà alle due trascrizioni. La prima sarà in favore del venditore per l’acquisto in successione e la seconda, immediata alla prima, sarà successiva dal venditore all’acquirente. In questo risparmio di tempo si aggiunge un considerevole risparmio di soldi. I costi si riducono in quanto, collegandosi al rogito, riguarderanno prettamente tasse, imposte e un modesto compenso notarile (€500,00 circa) a carico del venditore.

Perché è necessaria l’accettazione dell’eredità nella vendita a terzi?

Questo passaggio è importante nella vendita per rendere all’acquirente un acquisto sicuro, garantendo una corretta trascrizione di tutti i trasferimenti precedenti (la c.d. “continuità delle trascrizioni”) e assicurando tutte le parti.

Tale accettazione tacita è divenuta di fatto necessaria dal 1 luglio 2010, con l’introduzione dell’obbligo legale per il Notaio, prima di procedere alla stipula dell’atto, di procedere alla verifica della di conformità tra catasto e conservatoria nell’intestazione degli immobile. Prima di questa data, non essendoci un obbligo vero e proprio questo dettaglio veniva spesso ignorato. Non è raro infatti imbattersi in compravendite con venditori che a loro volta hanno acquistato da eredi (prima del 2010) e scoprire che sul loro immobile manca il passaggio della trascrizione dell’accettazione.

E’ proprio il caso di Marco ed Elena che due anni fa hanno venduto casa con me nella zona di piazza Bologna a Roma.  L’area è davvero ben servita e molto richiesta, così la coppia aveva acquistato privatamente l’immobile da tre fratelli ottantenni, i quali avevano ereditato l’immobile dalla sorella defunta.
Questi non avevano adempiuto all’accettazione all’epoca, che come anticipato non era obbligatoria.
Vi lascio immaginare lo stupore e lo stato di smarrimento di Marco ed Elena quando hanno saputo che sul loro immobile mancava questo passaggio che li avrebbe tutelati, oltre al fatto che senza non avrebbero potuto vendere. Ci siamo subito mossi nel rintracciare i tre fratelli che però negli anni, a causa dell’età, erano deceduti. A questo punto la giovane coppia si è trovata a prendere consapevolezza che il costo di tale accettazione era diventato un loro obbligo e quindi una loro spesa.

Per evitare spese impreviste diventa quindi essenziale verificare se nei vari passaggi di proprietà ci sia di mezzo un’eredità e se questo atto, da pochi conosciuto, sia stato eseguito. Al contrario tale verifica può non essere fatta se la trascrizione tacita dell’eredità non è stata eseguita e sono passati vent’anni dalla morte del defunto. In questo ultimo caso chi avrebbe potuto impugnare e non lo ha fatto negli ultimi vent’anni, vedrebbe opporsi l’intervenuta usucapione del bene. Per la sicurezza dell’affare è però sempre consigliabile, quando possibile, di procedere alla trascrizione dell’accettazione di eredità anche quando sono già decorsi 20 anni dalla morte del defunto.  Consiglio vivamente a tutte le persone che hanno intenzione di vendere il proprio immobile, di verificare con l’aiuto di professionisti (Avvocati, Notai, Tecnici e Agenti Immobiliari) tutta la documentazione dell’immobile, compresa quella inerente alla successione. In questo modo si potranno evitare sorprese una volta giunti al termine della trattativa, e quindi si potrà procedere senza problemi al completamento con successo della compravendita in atto.