Vendere casa: le cose da sapere

Vendere casa: i 3 ostacoli più frequenti

Vendere casa richiede esperienza e formazione, infatti chi vuole vendere casa privatamente incappa in ostacoli comuni e molto frequenti. Quando ho iniziato questo articolo ho pensato di trasferire ai lettori le mie esperienze quotidiane sugli ostacoli che spesso incontrano i clienti che vogliono vendere casa, soprattutto quando curano da soli la vendita, senza essere affiancati da un professionista come un agente immobiliare.

Parlerò degli ostacoli che mi capita di affrontare nel mio lavoro quotidiano e per i quali molti venditori improvvisati scelgono di affidarmi il loro immobile. Ovviamente esistono tantissime criticità che possono rendere un immobile invendibile, ma qui ne affronterò solo tre.

Criticità e ostacoli comuni nella vendita di un immobile

Molti degli ostacoli che si possono incontrare nella vendita di un immobile sono legati al passato e alla storia dell’immobile. In passato era molto diffuso il trasferimento della proprietà con una semplice scrittura privata riconoscendo anche alla “stretta di mano” un atto che avrebbe suggellato, per tutta la vita, l’accordo tra due persone (ricordo che la legge, per la vendita e gli altri atti di trasferimento tra vivi della proprietà immobiliare impone la forma scritta a pena di nullità, e la relativa trascrizione dell’atto in conservatoria). Se questo può avere avuto un valore per i due contraenti, non lo ha per i loro eredi. Esistono ancora oggi controversie giuridiche per il riconoscimento della proprietà trasferita in questo modo.

Potrei parlarvi di tutte le modifiche che, nel corso degli anni, sono state apportate all’immobile (e questa “abitudine” esiste tutt’ora) senza richiedere alcuna autorizzazione agli uffici preposti, pensando che ciò possa non costituire un problema. E così abbiamo cucine realizzate sul balcone, un vano deposito che diventa cameretta, un vano tecnico che diventa bagno, box auto che viene accorpato alla casa per ampliare il salone, una finestra diventa porta finestra con modifica del prospetto, etc.

Si arriva quindi alla vendita dell’immobile. Si mette in vendita, si trova un acquirente che deve richiedere un mutuo e si avvia la pratica. Il promissario acquirente è ritenuto mutuabile dalla banca, ma, purtroppo, il mutuo viene bloccato dopo il sopralluogo del perito perché l’immobile non ha la conformità è urbanistica e catastale.
Ed ora che si fa? Se il proprietario è in grado di produrre i documenti richiesti, o sanare le irregolarità riscontrate, si può vendere l’immobile (spesso con tempi molto più lunghi rispetto alle aspettative!), altrimenti si dovrà rinunciare alla vendita, perdendo di fatto un’ottima occasione per i propri progetti futuri, ed esponendosi anche a conseguenze legali.

Quando si vende è importante prestare attenzione ai possibili ostacoli che vanno sempre valutati prima di immettere un immobile sul mercato. Qui come ho già accennato, vi elenco solo tre esempi, i più frequenti, ma le criticità possono essere molte di più. Per questo motivo vi consiglio sempre di rivolgervi a chi conosce bene questo lavoro.

1. Mancanza del titolo di proprietà o di provenienza

Quando immetto un immobile sul mercato per i miei clienti parto sempre dal titolo di proprietà, che attesta la proprietà di un immobile, ed è fondamentale per il suo trasferimento. Mi capita spesso che il cliente non sia in grado di esibirlo perché non riesce a reperirlo tra i suoi documenti.

Molti non l’hanno mai ritirato dallo studio notarile che lo ha redatto, oppure riescono ad esibire solo la nota di trascrizione dell’atto. Più raramente, per fortuna, hanno solo una scrittura privata!

2. Non essere in possesso di un titolo abilitativo

Ogni immobile per essere realizzato, deve essere autorizzato da un procedimento dell’amministrazione comunale che sfocia in un titolo abilitativo, con il quale si attesta la corrispondenza tra il progetto presentato al comune e lo stato di fatto.

Spesso ci sono immobili per i quali sono state eseguite opere, senza titolo, ricorrendo solo successivamente al condono edilizio e rendere così regolare l’immobile.

In quest’ultimo caso però è necessario essere in possesso della concessione in sanatoria o di altro titolo che attesti la regolarizzazione. E’ piuttosto frequente che il proprietario abbia inoltrato istanza di condono senza mai completare l’iter e quindi entrare in possesso della concessione in sanatoria, necessaria la vendita dell’immobile.

3. Difformità tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale

Nel corso del tempo l’immobile, molto spesso, subisce alcune modifiche poiché ogni proprietario lo adegua alle proprie esigenze. Quindi può accadere che, al momento della vendita, l’immobile presenti una distribuzione degli spazi diversa dal progetto, depositato e approvato dal comune, e dalla planimetria catastale. Prima di vendere è necessario verificare la possibilità di regolarizzare. Ciò dipende dal tipo di modifiche, se sono piccole modifiche interne che comunque mantengono i parametri previsti dalla normativa urbanistica, oppure si tratta di modifiche con aumenti di volume o che incidono sull’esterno.

Quanto è stato riportato rappresenta solo una piccolissima parte degli ostacoli che si possono presentare, la cui risoluzione spesso non è sempre così semplice e scontata.

Come ho anticipato, il rischio più grande è quello di mettere in vendita l’immobile, aprire la porta a potenziali clienti, che molto spesso non sono realmente interessati, e quando finalmente arriva una proposta di acquisto, la vendita viene bloccata spesso per un tempo indefinito, con un problema difficile da risolvere. La vendita, di conseguenza diventa un incubo e svaniscono i progetti.

Ogni giorno incontro venditori che scelgono di vendere la propria casa da soli piuttosto che affidarsi ad un agente immobiliare. E io rivolgo sempre questa domanda: quanto costa arrivare ad una proposta di acquisto, magari dopo diversi mesi, e non poter vendere la casa?

Un agente immobiliare, prima di mettere un immobile sul mercato, svolge uno studio attento sull’immobile partendo proprio da questi e altri documenti. Eventuali problematiche vengono così individuate subito e si lavora per la risoluzione per evitare le brutte sorprese!

Vendere casa privatamente: le sorprese che è meglio non scoprire

Mi capita spesso di incontrare dei venditori ai quali, dopo aver effettuato il preliminare, viene richiesta la documentazione appena descritta. Molti di questi si presentano in cerca di aiuto per evitare di incorrere in eventuali penali fissate nel preliminare.
Qualora questi documenti siano facili da reperire e riportino correttamente l’attuale stato dei luoghi, l’unico ostacolo resterebbe il tempo di attesa prima del reperimento degli stessi, che potrebbe essere di diverse settimane.
Lo scenario cambia però radicalmente qualora i documenti necessari non si trovino o non rispecchino lo stato dell’immobile. In questo caso, infatti, potrebbero emergere la necessità di affrontare onerose spese per le necessarie regolarizzazioni (talora accompagnate dalle relative sanzioni). Nella peggiore delle circostanze, si rischia addirittura di scoprire l’impossibilità della regolarizzazione e la richiesta da parte dell’acquirente della restituzione del doppio della caparra per inadempimento.

Pertanto, alla luce di quanto accennato fin qui, diventa essenziale affidarsi o informarsi con un professionista del settore. Contatta l’agenzia Toscano più vicina a te per ricevere informazioni e supporto nella tua compravendita. Puoi farlo cliccando sulle nostre agenzie, oppure compilando il nostro form dedicato a chi vuole vendere casa.