L’art. 999 c.c. stabilisce che “Le locazioni concluse dall’usufruttuario, in corso al tempo della cessazione dell’usufrutto, purché constino da atto pubblico o da scrittura privata di data certa anteriore, continuano per la durata stabilita, ma non oltre il quinquennio dalla cessazione dell’usufrutto”.

L’usufruttuario è titolare del diritto di godere della cosa, direttamente, utilizzandola personalmente, o indirettamente, principalmente attraverso la sua locazione.  La locazione del bene, infatti, normalmente non contrasta con l’obbligo dell’usufruttuario di rispettarne la destinazione economica (art. 981 c.c.) e, come tale, rappresenta certamente una delle possibili forme di godimento del bene possibili.

La locazione dell’usufruttuario impone l’esigenza del contemperamento di due interessi contrapposti, quello del nudo proprietario di ottenere il pieno godimento dell’immobile una volta che l’usufrutto si è estinto, e quello del conduttore che ha confidato nella durata della locazione per il periodo previsto dalla legge. Ricordiamo che la legge prevede una durata minima di 4+4 anni nella locazione abitativa, regolata dalla L. n. 431/1998, e di di 6+6 anni (9+9 per gli usi alberghieri) nella locazione ad uso diverso, regolata dalla L. n. 392/1978). Il Codice Civile, come si può evincere dalla lettura dell’art. 999, co. 1, sopra riportato, si è orientato con un netto favor per il conduttore.

Le condizioni alle quali il Codice Civile subordina l’opponibilità della locazione al (ex nudo) proprietario sono due:

  • che la locazione risulti da un atto scritto avente data certa anteriore alla fine dell’usufrutto (tale, ad esempio, il contratto registrato);
  • che la locazione sia ancora in corso.

L’art. 999 c.c. non si applicherà invece nel caso in cui nel caso in cui la locazione sia stata convenuta con la clausola che essa possa sciogliersi in caso di estinzione (naturale o anticipata) dell’usufrutto.

Il termine massimo di durata per la locazione stipulata dall’usufruttuario, in presenza delle condizioni sopra indicate, è di cinque anni dal giorno in cui cessa l’usufrutto (a meno che il contratto non abbia una durata minore). Una volta decorso tale termine (o quello eventuale di minor durata), la locazione cessa automaticamente, senza bisogno di disdetta.

La disciplina che abbiamo sopra illustrato si applica alla fattispecie dell’usufrutto senza termine.

Nel caso di usufrutto a termine certo, invece, l’esigenza di tutela del conduttore evidentemente è minore. In tal caso, il secondo comma dell’art. 999 prevede una proroga della locazione, che però non può eccedere l’anno in corso al momento della cessazione dell’usufrutto (che diventa un biennio o un triennio nel caso di fondi rustici a raccolto biennale o triennale).

È evidente che l’applicazione del secondo comma dell’art. 999 è subordinata alle medesime condizioni che già abbiamo visto per l’applicazione del primo comma, e cioè l’esistenza di un atto scritto di data certa e il fatto che la locazione sia in corso di esecuzione.

E’ altrettanto evidente che di questa particolare disciplina l’Agenzia dovrà tenere conto nell’ipotesi in cui tratti la vendita della nuda proprietà di un immobile locato, ovvero gli venga conferito un incarico di locazione da un usufruttuario.